土地の所有者不明の解消に向け、不動産に関するルールが大きく変わります。

全国で所有者不明土地（不動産登記簿により所有者が判明しない土地、所有者が判明してもその所在が不明な土地）の割合は全体の約24％（R２年国土交通省）と言われ、土地の所有者が不明になる要因として、主に相続登記の未了、住所変更登記の未了などであり、高齢化等の進展により今後も増加すると考えられています。これにより、所有者の探索に多大な時間と費用がかかり、土地の活性化の阻害要因になったり、放置されることによる近隣土地への影響など様々な問題が生じています。

そこで、令和３年に「民法等の一部を改正する法律」及び「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立し、所有者不明土地の「発生予防」と「利用の円滑化」の両面から民事基本法制の総合的な見直しが行われました。

令和５年（2023年）４月１日から下記①～④が施行されることになっています。

まず、土地建物等の利用に関する民法の見直しとして①財産管理制度の見直し（土地建物に特化した財産管理制度の創設）、②共有制度の見直し（共有者不明の共有地の利用円滑化）、➂遺産分割に関する新たなルールの創設（遺産分割が行われず長期間放置されるケースの解消促進のため、死亡から10年経過した後に行う遺産分割は、原則として法定相続分等で画一的に行う等）、④相隣関係の見直し（催促しても越境した枝が切除されない場合や、竹林の所有者やその所在を調査してもわからない場合等は、越境されている土地の所有者が自らその枝を切り取ることができる仕組みの整備等）。

また、令和５年４月２７日より「相続土地の国庫帰属制度」が施行（相続等により土地の所有権を取得した者が、法務大臣の承認を受けて、その土地の所有権を国庫に帰属させることができる制度が創設）されます。都市部への人口移動や高齢化の進展などを背景に土地所有に対する負担感が増加しており、所有者不明土地の予備軍となっています。そこで、相続・遺贈した土地については、土地上に建物や工作物が無く、通常の管理、処分をするにあたって過大な費用等が掛からないなど一定の条件を満たした土地は、相続等により土地の所有権を取得した相続人等が法務局へ審査手数料を支払い申請し、書面審査や実施調査の後、負担金（１０年分の土地管理費相当額）を納付することで国庫に帰属させることができるようになります。

さらに、令和６年（2024年）４月１日より「相続登記の申請義務化」が施行され、相続登記・住所等の変更登記の申請義務化、相続登記等の変更登記手続の簡素化・合理化が図られることになっています。具体的には、①相続（遺言を含みます）により不動産を取得した相続人等は、その所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請をしなければならないことになります。また、②遺産分割の話し合いがまとまった場合には、不動産を取得した相続人は遺産分割が成立した日から３年以内に登記申請をしなければならないことになります。①、②ともに正当な理由が無く登記義務に違反した場合には、１０万円以下の過料の適用対象となります。

遺産は遺産分割がまとまるまで共有化状態であるため、従来、その共有状況を相続登記に反映させるためには、全ての相続人を把握する資料（戸籍謄本等）の収集が必要でしたが、この制度の施行後は簡素化され、①登記簿上の所有者について相続が開始したこと、②自らがその相続人であることを登記官に申し出ることで「相続登記の申請義務」を履行できるようになります。これにより、申し出をした相続人の氏名・住所等が登記されますが、持分の割合までは登記されないので、すべての相続人を把握するための資料は必要なく自分が相続人であることがわかる戸籍謄本等のみを提出すれば済むことになります。

以上が令和５年（2023年）４月１日より順次施行される不動産関連の民法等の一部改正及び相続土地国庫帰属法の概要です。詳しくは、下記、法務省のHPをご覧ください。

法務省：所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し（民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法） (moj.go.jp)

＜コメント＞

現在、所有者不明土地（一部所有者不明の共有土地）の問題解決や整理等に悩んでいる方々が、今回の不動産・相続に関わる法改正等の利用ができるよう広く周知していくことが重要であり、専門家（主に司法書士、弁護士、土地家屋調査士、税理士等）がその都度状況を的確に把握し、必要に応じて利用を促し、段階を追ってさらに利用し易くなる方法等を検討していくことなどが必要だと思っています。